Vous êtes français et vous possédez un appartement en Espagne que vous louez ? Le fisc espagnol vous traite différemment d’un propriétaire résident et c’est précisément ce que Bruxelles cherche à faire cesser. Dans un article publié le 16 juin 2026, la journaliste Armelle Pape Van Dyck revient sur un contentieux fiscal vieux de sept ans entre la Commission européenne et l’Espagne, qui pénalise directement la rentabilité des investisseurs étrangers.
En matière de revenus locatifs, les résidents fiscaux espagnols bénéficient d’abattements pouvant aller jusqu’à 90 % de la base imposable. Les non-résidents, eux, n’y ont tout simplement pas accès.
Un avantage fiscal réservé aux résidents espagnols
Ce que dit la loi espagnole
En Espagne, un propriétaire résident qui loue son bien bénéficie d’une réduction substantielle sur ses revenus locatifs imposables. Historiquement fixée à 60 %, cette réduction a été réaménagée en 2025 : selon certaines conditions, les abattements peuvent désormais varier entre 50 % et 90 %. Concrètement, avec un abattement de 60 %, un résident n’est imposé que sur 40 % de ses recettes locatives. Un avantage considérable pour la rentabilité nette d’un investissement.
Les non-résidents, exclus du dispositif
Les propriétaires étrangers français, allemands, belges ou autres qui ne résident pas fiscalement en Espagne sont totalement exclus de ces mécanismes. Ils sont imposés sur l’intégralité de leurs revenus locatifs, sans abattement équivalent. Pour un investisseur qui perçoit plusieurs milliers d’euros de loyers annuels, la différence peut représenter une charge fiscale significativement plus lourde que celle supportée par son voisin résident.
Pourquoi Bruxelles s’en mêle
Une restriction à la libre circulation des capitaux
Pour la Commission européenne, cette asymétrie de traitement n’est pas seulement inéquitable : elle est contraire aux traités européens. En réservant un avantage fiscal aux seuls résidents, l’Espagne crée une restriction à la libre circulation des capitaux l’un des quatre piliers fondamentaux du marché intérieur européen. Un investisseur d’un autre État membre placé dans une situation comparable à celle d’un résident espagnol ne devrait pas subir une discrimination fiscale de ce type.
Sept ans de procédure, et un nouveau délai
La Commission a ouvert une procédure d’infraction contre l’Espagne il y a sept ans déjà. Faute de réforme satisfaisante, Bruxelles vient d’accorder à Madrid un nouveau délai de deux mois pour corriger sa législation. Si l’Espagne ne s’exécute pas, la procédure pourrait franchir une étape décisive : la saisine de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
Des précédents qui plaident contre l’Espagne
Le Modelo 720 : quand Madrid a dû reculer
L’histoire récente illustre que l’Espagne, si elle résiste parfois longtemps aux injonctions de Bruxelles, finit régulièrement par plier face à une condamnation judiciaire. L’exemple le plus emblématique est celui du Modelo 720, le formulaire de déclaration des avoirs étrangers créé en 2013. Après des années de procédure, la CJUE a condamné l’Espagne en 2022 pour des sanctions jugées disproportionnées, obligeant Madrid à revoir en profondeur son système de pénalités.
Les droits de succession : un autre alignement forcé
Même scénario du côté des droits de succession et de donation. Pendant de nombreuses années, les non-résidents étaient soumis à un régime moins favorable que les résidents espagnols. La CJUE a tranché en 2014 : cette différence constituait une discrimination contraire au droit européen. L’Espagne a dû modifier sa législation en conséquence.
Ces précédents fragilisent considérablement la position actuelle de Madrid sur la question des revenus locatifs.
Ce que peuvent faire les propriétaires étrangers dès maintenant
Anticiper une évolution favorable
Compte tenu de la jurisprudence européenne, les chances de voir l’Espagne maintenir durablement cette distinction paraissent limitées. Si la CJUE est saisie et condamne à nouveau Madrid, les propriétaires non-résidents pourraient avoir droit à des remboursements partiels au titre des années où ils ont été lésés.
Plusieurs fiscalistes recommandent déjà de conserver soigneusement l’ensemble des déclarations fiscales effectuées en Espagne, et d’envisager des demandes de rectification si une décision européenne venait à donner raison aux investisseurs étrangers.
Un enjeu qui dépasse la technique fiscale
Pour les investisseurs français qui hésitent à acheter en Espagne ou qui se demandent s’il vaut mieux y établir leur résidence fiscale cet enjeu est loin d’être purement technique. Il conditionne directement la rentabilité réelle de leurs placements immobiliers. Dans de nombreuses régions côtières ou touristiques espagnoles, les rendements locatifs bruts restent attractifs par rapport aux grandes métropoles françaises. Mais tant que la discrimination fiscale entre résidents et non-résidents persiste, une partie de cet avantage est annulée pour les propriétaires étrangers.
Pour aller plus loin, retrouvez l’article complet d’Armelle Pape Van Dyck : Immobilier en Espagne : les non-résidents toujours pénalisés par le fisc, publié le 16 juin 2026.
