Un capital et un revenu, sans quitter son logement
La vente en viager permet d’obtenir un capital immédiat, versé à la signature et appelé « bouquet », ainsi que des revenus réguliers jusqu’au décès du vendeur, sous la forme d’une rente à vie. Elle peut compléter une retraite. Elle n’oblige pas à quitter les lieux : deux formes de viager existent, et le choix entre elles structure toute l’opération.
Le viager occupé et le viager libre
Le viager occupé est le cas le plus fréquent. Le propriétaire vend son logement mais continue de l’habiter jusqu’à son décès. Il n’a pas le droit de le louer. Si un déménagement devient nécessaire, pour des raisons de santé par exemple, le viager devient libre et le montant de la rente peut alors être revu à la hausse.
Le viager libre permet à l’acheteur d’utiliser et de disposer du bien immédiatement : l’habiter, le louer, le revendre. Plus rare en pratique, il concerne surtout le propriétaire d’une résidence secondaire dont il ne souhaite plus assurer la gestion.
Deux mots de vocabulaire
Le vendeur, qui reçoit le bouquet et la rente, est appelé le crédirentier. L’acheteur, qui les verse, est le débirentier.
Comment l’opération est construite
L’âge et la situation du vendeur
Aucun âge minimum n’est imposé par la loi. En pratique, la tranche d’âge la plus adaptée se situe entre 75 et 85 ans. L’acheteur doit être plus jeune que le vendeur, un écart d’au moins 30 ans étant préconisé.
La vente peut se faire seul ou à deux. Le viager est alors constitué sur « deux têtes » : au décès de l’un des vendeurs, la rente est versée intégralement au survivant. Cette formule protège le conjoint, sans taxation supplémentaire pour lui au décès du premier.
Un prix qui ne se résume pas à une estimation
Le calcul du prix est complexe. Il dépend de la valeur réelle du bien, du nombre de vendeurs, de leur âge, de leur sexe, de leur espérance de vie, du caractère occupé ou libre du viager, et du loyer théorique que l’acheteur pourrait tirer du bien s’il le louait. Pour un viager occupé, le prix est plus faible : il est réduit d’un abattement d’occupation, proportionnel à l’âge du vendeur.
Le recours à un professionnel est indispensable pour évaluer le bien, fixer le prix et décider de la répartition entre bouquet et rente.
Bouquet et rente
Contrairement à une vente classique, l’acheteur ne règle pas la totalité du prix à la signature. Il verse comptant une somme égale à 20 ou 30 % de la valeur du bien, ou un peu plus ou un peu moins selon la négociation. Le bouquet n’est toutefois pas obligatoire : le vendeur peut choisir de percevoir l’intégralité du prix sous forme de rente.
Le reste du prix est versé en rente, selon une périodicité définie d’un commun accord (mensuelle, trimestrielle, etc.), jusqu’au décès du vendeur. Si l’acheteur décède avant lui, ses héritiers doivent continuer à payer la rente.
La fiscalité à anticiper
La plus-value à la vente
Sauf s’il s’agit de la résidence principale, la plus-value immobilière est taxée à la vente : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention s’applique. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
L’imposition de la rente
Chaque année, la rente perçue est soumise à l’impôt sur le revenu, mais seulement sur une fraction de son montant. Cette fraction dépend de l’âge du vendeur au jour du premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà de 70 ans.
Plus le vendeur est âgé, plus la part imposable est réduite. À 69, 79 ou 89 ans, il est donc recommandé de différer la date du premier versement après l’anniversaire.
L’IFI
Un bien vendu en viager occupé reste pris en compte pour déterminer si le vendeur est redevable de l’IFI, dont le seuil est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. L’évaluation retenue diffère selon l’acheteur. Si l’acheteur est l’un des héritiers, le vendeur reste taxable sur la totalité du bien. Si c’est un tiers, la valeur est réduite pour tenir compte de l’usage du bien par le vendeur.
Les points de vigilance
Un décès qui doit rester imprévisible
Pour que la vente soit valable, le décès doit être imprévisible : ni le vendeur ni l’acheteur ne doit avoir une idée de cette échéance, par exemple en raison d’une maladie incurable. Les héritiers peuvent faire annuler la vente si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la conclusion du contrat.
Sécuriser le paiement de la rente
Le principal risque identifié est la défaillance de l’acheteur. Plusieurs garanties peuvent être prévues dans l’acte de vente pour y répondre :
- la possibilité de récupérer le bien sans que l’acheteur puisse récupérer le prix déjà versé (bouquet et une partie des rentes) ;
- la solidarité des acheteurs, s’ils sont plusieurs ;
- une caution solidaire, apportée par un tiers ou une banque ;
- une assurance « rentes impayées », dont le coût est d’environ 15 % de la rente perçue.
Protéger le pouvoir d’achat
Une clause d’indexation peut être ajoutée pour que le montant de la rente soit révisé automatiquement selon un indice de référence, comme celui publié par l’Insee. Elle préserve le pouvoir d’achat du vendeur au fil des années.
Qui paie quoi ?
La répartition des charges (énergie, impôts, travaux) dépend du type de viager. Dans un viager occupé, l’acheteur ne règle en principe que les grosses réparations, comme le remplacement d’une toiture ou la maintenance des murs de soutènement. Le vendeur assume les autres charges. Une répartition différente peut être prévue dans l’acte.
Ce que la formule apporte, et ce qu’elle coûte
Les avantages
Le vendeur peut rester dans son logement et obtient un complément de retraite sous forme de rente viagère. Le capital initial peut servir à rembourser une dette, aider un enfant, se faire plaisir ou investir. La rente est réversible au profit du conjoint. La plus-value peut être exonérée selon la durée de détention, et la valeur du bien à l’IFI est réduite dans le cas d’un viager occupé.
Les inconvénients
Le bien n’est plus transmis aux héritiers. La rente est fiscalisée chaque année. Enfin, l’acheteur peut se révéler défaillant, même si des garanties existent pour s’en prémunir.
Les frais
Les frais de notaire et d’agence sont à la charge de l’acheteur. Ils sont généralement inclus dans le paiement du bouquet. L’intervention d’un notaire reste nécessaire pour rédiger et signer l’acte, comme pour toute vente immobilière.
Un exemple chiffré (simplifié)
Maurice a 80 ans. Il vit dans son appartement parisien de deux pièces et de 43 m², estimé à 422 000 € par un professionnel. Il souhaite y rester, mais a besoin de 100 000 € pour aider sa fille et voyager. Il envisage donc un viager occupé.
Compte tenu de son âge, de son espérance de vie (8,6 ans pour un homme de 80 ans selon l’Insee) et de la rentabilité locative brute estimée à 4 % la première année, l’abattement d’occupation est estimé à 28 %, soit environ 122 000 €. Le prix de vente en viager occupé s’établit donc à 300 000 € (422 000 – 122 000).
Ce prix est réparti entre un bouquet de 100 000 €, souhaité par Maurice, et une rente viagère estimée à environ 23 000 € par an, soit environ 1 900 € par mois. À son décès, l’acheteur devient plein propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire.
Prendre le temps de la réflexion
Le viager n’est ni une obligation ni une solution universelle. C’est un arbitrage entre transmission du bien et revenus disponibles dès aujourd’hui. Plusieurs paramètres, comme l’âge au premier versement, le choix entre bouquet et rente, les garanties et la répartition des charges, se décident au moment de la vente et se corrigent difficilement ensuite. Un propriétaire qui examine ces points sans attendre un besoin pressant garde la liberté de choisir ses conditions. Un échange préalable avec un notaire et un conseil patrimonial permet d’en mesurer les effets sur sa situation et sur celle de ses proches.
A noter : la rente peut effrayer certains acheteurs, il faut savoir qu'il existe une version sans rente qui ne s'appelle alors plus viager mais vente en nue-propriété. Ce sont les memes experts qui peuvent accompagner sur ces sujets. C'est un sujet sur lequel Ade-ci Family Office peut vous aider à réfléchir en vous présentant l'expert que nous avons sélectionner dans la région du bien.
