Le projet de loi de finances pour 2025 sera examiné en séance publique à l’Assemblée nationale à partir de ce lundi soir. Les députés ont déposé de nombreux amendements relatifs à l’immobilier.
Revue de presse : Capital, 21 octobre 2024, par Christine Lejoux
Les propriétaires immobiliers et les aspirants à le devenir pensaient la semaine dernière avoir une première idée de ce qui les attend en matière de fiscalité l’an prochain, à la faveur des amendements au volet recettes du projet de loi de finances (PLF) 2025 par la commission des finances de l’Assemblée nationale. Une première partie du PLF que la commission a rejetée, samedi 19 octobre. Ce qui ne change rien au parcours du texte puisque c’est toujours la version initiale du projet de Budget, et non celle modifiée par la commission des finances, qui est examinée en séance publique, c’est-à-dire par toute l’Assemblée nationale, à partir de ce lundi soir. Une version initiale qui fait l’objet de près de 3 500 amendements en vue de son débat dans l’hémicycle. Capital vous détaille ceux qui ont trait à l’immobilier.
Locations Airbnb : dans l’esprit de la proposition de loi des députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, qui sera examinée en commission mixte paritaire le 28 octobre pour trouver un compromis entre députés et sénateurs, plusieurs amendements visent à réduire l’avantage fiscal des locations de meublés touristiques par rapport à la location nue de longue durée. Un amendement rehausse ainsi de 30% à 50% l’abattement fiscal sur les revenus locatifs dont les loueurs dits nus bénéficient, pour l’aligner avec celui des loueurs de Airbnb. Un autre amendement va moins loin, en le relevant à 40%. Un troisième aligne, lui, les abattements fiscaux «par le bas», en abaissant de 50% à 30% celui des locations Airbnb.
Location meublée non professionnelle (LMNP) : le projet de Budget 2025 intègre, dans le calcul de la plus-value de cession d’un bien en LMNP, l’amortissement comptable, c’est-à-dire la perte de valeur annuelle du logement. Il en résulte une plus-value plus élevée et, donc, un impôt plus important à payer dessus. Une mesure qui frappe indifféremment les locations Airbnb et les locations de longue durée. Des députés souhaitent donc supprimer purement et simplement cette disposition. D’autres proposent de sortir de son champ les résidences étudiantes et les résidences seniors.
Prêt à taux zéro : depuis le 1er avril 2024, le PTZ ne finance plus que les appartements neufs en zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Plusieurs amendements proposent d’élargir le PTZ à l’achat de maisons individuelles et à l’ensemble du territoire français. Un autre amendement prévoit que le PTZ ne bénéficiera plus aux seuls primo-accédants mais également aux secundo-accédants qui souhaitent acheter un logement plus grand après la naissance d’un enfant. Un troisième propose même d’instaurer, pendant deux ans, un PTZ pour tous, sans condition de ressources, ni de localisation. Un quatrième suggère d’actualiser les plafonds d’achat immobilier que le PTZ peut financer. Ceux-ci n’ont pas changé depuis 10 ans alors que les prix de l’immobilier ont augmenté.
Crédit immobilier : toujours pour aider les primo-accédants, alors que les taux de crédit demeurent au-dessus de 3%, certains députés proposent que les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de leur résidence principale – dans le neuf ou l’ancien – soient déductibles de leur revenu global. Cet avantage fiscal prendra la forme d’un remboursement d’une partie des intérêts d’emprunt, sous forme de crédit d’impôt sur le revenu. A condition toutefois que le logement acquis soit noté entre A et C sur le diagnostic de performance énergétique.
Pinel : cet avantage fiscal, consenti en contrepartie de la location d’un logement neuf à un loyer inférieur au prix du marché, disparaîtra le 31 décembre 2024. En l’absence d’un autre dispositif d’incitation à l’investissement locatif, plusieurs députés suggèrent de prolonger le Pinel d’un an, voire de trois ans. Moins gourmands, d’autres députés demandent que la date butoir pour signer l’acte authentique d’achat d’un logement en Pinel soit reportée du 31 décembre 2024 au 31 mars 2025.
Statut du bailleur privé : un amendement vise à créer un véritable statut du propriétaire bailleur, comme les professionnels de l’immobilier le réclament depuis des années, en appliquant un taux forfaitaire de seulement 12,8% d’impôt sur les revenus tirés de la location de logements neufs à usage d’habitation principale. En contrepartie, le loyer sera encadré et le logement devra être noté au minimum D sur le DPE.
Logement locatif intermédiaire : si le Pinel ne devait pas être prolongé et en l’absence de création d’un statut du bailleur privé, plusieurs amendements proposent d’étendre aux investisseurs particuliers le régime du logement locatif intermédiaire (LLI) dont les investisseurs institutionnels bénéficient. Les particuliers achetant sur plan un LLI, dont les loyers se situent entre ceux des HLM et ceux des logements privés, et s’engageant à le louer nu sur de longues durées, paieraient ainsi une TVA de 10%, au lieu de 20%. Ils bénéficieraient également d’une exonération de la taxe foncière pendant les 20 premières années suivant l’achèvement.
Plus-values de cession immobilière : afin de lutter contre la spéculation immobilière, des députés proposent d’imposer une durée minimale de détention d’un an de la résidence principale pour bénéficier de l’exonération d’impôt de la plus-value de cession. Pour les résidences secondaires ou les biens loués, d’autres députés recommandent de supprimer les abattements pour durée de détention sur la plus-value de cession, en les remplaçant par un abattement correspondant à l’actualisation de la valeur d’acquisition du bien en fonction de l’inflation. L’objectif : accélérer les reventes de logements. Un autre amendement préconise l’inversement du régime d’imposition : plus vite vous revendrez votre bien, plus l’abattement sur votre plus-value de cession sera important.
Exonération de droits de mutation : Un amendement institue une exonération des droits de mutation à titre gratuit, normalement dus lors de la première transmission, par l’acquéreur à ses héritiers, d’immeubles neufs ou en état futur d’achèvement acquis par acte authentique signé entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025. Ce dispositif temporaire a pour objectif de relancer rapidement la commercialisation des logements neufs, en pleine crise immobilière. En contrepartie, le bien devra être affecté à un usage de résidence principale pendant au moins 12 ans. L’exonération est plafonnée à 300 000 euros par part reçue par chaque donataire (celui qui reçoit).
Droits de mutation à titre onéreux : un amendement permet aux conseils départementaux de relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux (abusivement appelés frais de notaire) de 4,5% à 5,5% du prix d’achat, pendant une période provisoire de trois ans. Cela afin de contrebalancer la perte de recettes des départements liée à la crise immobilière.
Impôt sur la fortune immobilière : toujours pour redynamiser la construction neuve, mais aussi la rénovation, certains députés souhaitent retirer de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les biens dont la construction ou la rénovation débutera entre le 1er janvier 2025 et le 30 juin 2026. Par ailleurs, déplorant que des propriétaires ayant hérité de leur résidence principale soient redevables de l’IFI en raison de la seule hausse des prix de l’immobilier alors que leurs revenus sont modestes, d’autres députés proposent de soustraire totalement la résidence principale du contribuable de l’assiette de l’IFI. D’autres encore suggèrent, pour accroître le nombre de locations, de sortir dès 2025 de l’assiette de l’IFI les logements loués sous conditions de ressources et avec des loyers modérés.
Lutte contre l’habitat indigne : un amendement du groupe LFI-NFP vise à instaurer une taxe sur les ventes immobilières d’un montant supérieur au million d’euros, afin de dégager de nouvelles recettes pour renforcer la lutte contre l’habitat insalubre.
Gel des loyers : un amendement prévoit de geler la variation de l’indice de référence des loyers pendant deux ans.
Loc’Avantages : plusieurs amendements visent à proroger Loc’avantage de trois ans. Cette incitation à louer un bien, à usage d’habitation principale, à un loyer inférieur au loyer de marché, doit prendre fin en 2024.
Taxe foncière : les députés LFI-NFP souhaitent la mise en place d’une révision annuelle des valeurs locatives cadastrales. Celles-ci, qui servent à calculer la taxe foncière, n’ont pas été révisées depuis les années 1970.
Taxe d’habitation : un amendement étend la possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à toutes les communes où il existe «un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, avec notamment des loyers et prix d’acquisition élevés». Et non plus aux seules communes situées dans les zones tendues A, Abis et B1.
Le projet de loi de finances pour 2025 sera examiné en séance publique à l’Assemblée nationale à partir de ce lundi soir. Les députés ont déposé de nombreux amendements relatifs à l’immobilier.
Revue de presse : Capital, 21 octobre 2024, par Christine Lejoux
