Revue de presse : Français à l’étranger, 30 octobre 2023
Comment procéder à un démembrement de propriété ? Quels sont les droits à payer ? Calculs et mode d’emploi.
Le recours à un notaire est incontournable pour consentir une donation portant sur des droits démembrés. Comme pour n’importe quelle donation, les droits sont dus au jour de la donation et calculés au même tarif que celui applicable aux donations en pleine propriété.
Ce tarif dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire. Mais les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (ou de l’usufruit transmis dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit), qui par définition est plus faible que celle de la pleine propriété.
Lorsqu’il s’agit d’un usufruit viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminés à partir d’un barème qui tient compte de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus il avance en âge et plus la valeur de la nue-propriété augmente et celle de l’usufruit diminue.
Par exemple, pour une donation en nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la moitié de la valeur du bien s’il est âgé de 51 ans à 60 ans. Cette valeur progresse de 10 points toutes les dizaines d’années.
Usufruit à terme fixe
Lorsqu’il s’agit d’un usufruit à terme fixe, la valeur de l’usufruit est évaluée forfaitairement à 23 % de la pleine propriété du bien pour chaque période de dix ans. L’âge du donateur n’entre pas en ligne de compte.
Toutefois, un usufruit temporaire ne peut pas avoir une valeur supérieure à celle d’un usufruit viager. Ainsi, si un donateur âgé de 62 ans consent une donation temporaire d’usufruit sur une période de douze ans, cet usufruit sera évalué à 40 %, et non à 46 % (deux fois 23 %) de la valeur en pleine propriété du bien.
Exemples
– Un parent âgé de 60 ans donne la nue-propriété d’un appartement d’une valeur de 300.000 euros à un enfant. Compte tenu de son âge, elle est évaluée à 150.000 euros (50 % de 300.000 euros). Après l’abattement de 100.000 euros applicable entre parent et enfant, les droits, calculés sur 50.000 euros, s’élèvent à 8.194 euros au lieu de 38.194 euros pour une donation en pleine propriété !
– Un parent consent une donation temporaire d’usufruit sur une période de neuf ans à un enfant portant sur un bien d’une valeur de 300.000 euros. La valeur de l’usufruit temporaire est estimée à 69.000 euros et l’enfant n’a aucun droit à payer après application de l’abattement de 100.000 euros.
Revue de presse : Gestion de patrimoine : le démembrement en pratique, 21 février 2024, Nathalie Cheysson-Kaplan, LesEchos