Vous détenez un bien via une SCI à l’IR et vous le mettez ponctuellement en location saisonnière ? Un jugement récent rappelle que si ce bien est garni de meubles — même s’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire — la société peut basculer à l’impôt sur les sociétés (IS). Et les conséquences ne s’arrêtent pas là : les associés qui occupaient gratuitement le bien pendant le reste de l’année s’exposent à un redressement au titre d’un avantage occulte. Décryptage.
Ce qu’il faut retenir
Sur le plan fiscal, une location est considérée comme meublée dès lors que le logement dispose des meubles indispensables à une occupation normale. Les juges s’appuient sur un faisceau d’indices pour en apprécier la réalité : contenu de l’annonce immobilière, nature du site de diffusion, et usage du bien en dehors des périodes de location (ici, une résidence secondaire — ce qui suffit à établir la présence d’un mobilier suffisant).
Or, une société civile qui donne habituellement en location des locaux garnis de meubles exerce, au sens fiscal, une activité commerciale. Elle devient alors passible de l’impôt sur les sociétés (IS).
Conséquence directe : lorsque les associés occupent gratuitement le bien de la société soumise à l’IS, en dehors des périodes de location saisonnière, cette mise à disposition gratuite constitue un avantage occulte. Cet avantage est imposable à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, quel que soit le statut du bénéficiaire — gérant, associé ou tiers.
Conséquences pratiques
Comment s’apprécie le caractère meublé ?
Il n’existe aucune définition légale ou réglementaire de la location meublée. L’administration fiscale indique toutefois que :
→ le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ;
→ la location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour assurer un minimum d’habitabilité.
Remarque :
La qualification de la location meublée sur le plan fiscal est autonome de celle sur le plan juridique. En particulier, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des biens devant garnir le logement pour qu’il soit considéré comme meublé au sens de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’a pas vocation à s’appliquer sur le plan fiscal.
Au cas d’espèce, les juges se sont appuyés sur le faisceau d’indices suivant pour qualifier l’activité de location meublée :
→ l’annonce immobilière n’a pas vocation à lister de manière exhaustive tous les équipements présents dans le bien. D’autant qu’en dehors des périodes de location, la propriété servait de résidence secondaire — ce qui suffit à établir que le bien dispose des équipements nécessaires à la caractérisation d’une location meublée ;
→ le site sur lequel l’annonce a été diffusée est spécialisé dans la location saisonnière meublée de haut standing.
Location meublée = activité commerciale : le basculement de la SCI à l’IS
L’activité de location meublée est regardée comme une activité commerciale au sens fiscal. En conséquence, les résultats et les plus-values réalisés par la société civile sont assujettis à l’IS.
Rappel :
Une société civile demeure à l’IR si ses revenus commerciaux (par exemple, les revenus de location saisonnière meublée) n’excèdent pas 10 % de ses revenus totaux.
Lorsque la société bascule involontairement de l’IR à l’IS, les résultats non encore imposés et les plus-values latentes sont imposés immédiatement :
→ à l’IR pour les revenus ;
→ selon le régime des plus-values immobilières des particuliers ou des plus-values professionnelles pour les associés qui exercent leur activité professionnelle dans la société.
Les apports à la société à l’IR qui n’ont pas été taxés sont imposés aux droits d’enregistrement lors du passage à l’IS.
Mise à disposition gratuite dans une société à l’IS : le double impact fiscal
Conséquences fiscales pour la société
Pour la société, la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier qu’elle détient peut constituer un acte anormal de gestion — même si cette mise à disposition est conforme à son objet social. La société doit en effet justifier d’un intérêt économique à l’opération.
En l’absence de contrepartie, la société renonce aux loyers qu’une gestion normale lui aurait procurés (par exemple, la mise en location saisonnière sur l’ensemble de l’année).
Lorsque l’administration fiscale retient la qualification d’acte anormal de gestion :
→ aucune charge ne peut être déduite — notamment les amortissements et les dépenses d’acquisition et d’entretien de l’immeuble mis à disposition ;
→ le montant de l’avantage en nature doit être réintégré aux produits bruts pour la détermination du bénéfice imposable de l’exercice.
Quel est le montant réintégrable de l’avantage en nature ?
La société doit rapporter une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage, au cours de la période d’imposition considérée. Au cas d’espèce, l’administration a appliqué à la valeur vénale du bien un taux de rendement annuel de 4 %, tenant compte de la situation géographique du bien et de son standing.
Conséquences fiscales pour le bénéficiaire
Pour le bénéficiaire — qu’il soit associé, gérant ou tiers — la mise à disposition gratuite par la société constitue un avantage en nature sans contrepartie.
Lorsque cet avantage n’est pas inscrit en comptabilité, il revêt un caractère occulte constitutif d’un revenu distribué, imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Le caractère occulte de l’avantage et l’identification de son bénéficiaire rendent les sommes imposables pour 125 % de leur montant, et ce, sans abattement de 40 % en cas d’option pour le barème progressif.
Remarque :
La majoration de 125 % ne s’applique pas aux prélèvements sociaux.
Quel est le montant imposable de l’avantage en nature ?
Le montant imposable est égal à la différence entre la valeur locative brute du local occupé et la quote-part du bénéficiaire dans les intérêts des emprunts et dans les charges immobilières communes remboursées à la société propriétaire. Au cas d’espèce, l’administration a appliqué à la valeur vénale du bien un taux de rendement annuel de 4 %, tenant compte de sa situation géographique et de son standing. Le montant imposable pour le contribuable doit correspondre au montant réintégré par la société.
Ces règles s’appliquent en cas d’utilisation gratuite du bien, mais également si le loyer versé ne correspond pas à la valeur de marché.
Bonnes pratiques : comment régulariser et se protéger
La régularisation spontanée de la situation par le contribuable — avant tout contrôle — est vivement recommandée. Elle consiste à déclarer dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM) la valeur de l’avantage en nature dont il a bénéficié au titre des années non prescrites, et, corrélativement, à déposer des liasses rectificatives afin d’intégrer les sommes correspondantes dans les bénéfices de la société.
Pour pallier les risques fiscaux liés à l’acte anormal de gestion et à l’avantage occulte, trois mesures sont indispensables :
→ conclure un bail entre la société et l’usager du logement (associé, gérant ou tiers) avec un loyer fixé au prix du marché. L’évaluation de la valeur locative est déterminante : en principe, l’estimation s’effectue par comparaison avec les loyers pratiqués pour des logements aux caractéristiques similaires ;
→ verser effectivement un loyer, y compris pour les périodes pendant lesquelles le bien (par exemple, une résidence secondaire) n’est pas occupé. Il suffit en effet que les usagers s’en réservent la disposition — sans nécessairement occuper le bien — pour que l’opération soit requalifiée. Comptablement, le loyer vient alimenter le poste de trésorerie ;
→ intégrer le loyer versé dans le résultat imposable de la société et déduire toutes les charges afférentes à l’immeuble, notamment l’amortissement et les dépenses dites somptuaires d’achat ou d’entretien de l’immeuble.
Dans la pratique :
Il n’est pas rare que la société réintègre des loyers fictifs correspondant à la valeur locative du bien lorsque l’associé ne réalise aucun versement effectif. Cette situation reste toutefois déconseillée : la société ne perçoit pas réellement de flux de trésorerie et s’appauvrit indirectement (abandon de loyer). Elle s’expose à une requalification en acte anormal de gestion.
Lorsqu’aucun versement n’est réalisé, la société doit imputer le compte courant d’associé (CCA) de l’associé occupant le bien gratuitement :
→ si le CCA est créditeur, son solde est minoré du montant du loyer non versé ;
→ en l’absence de CCA créditeur, un solde débiteur est constaté au compte courant d’associé.
En alternative, il est possible de sortir l’immeuble de la société — par distribution en nature, réduction de capital en nature ou vente au profit de l’occupant à titre gratuit, selon les cas. D’autres solutions existent pour maintenir la société à l’IR, notamment lorsque la société civile est strictement détenue par une famille en ligne ascendante.
