Bonne nouvelle pour certains loueurs en meublé non professionnel
La loi de finances pour 2025 a durci la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP), notamment concernant l’imposition des plus-values. Toutefois, selon une récente analyse de Baptiste Bochart, juriste chez Jedeclaremonmeuble.com, les loueurs au régime micro-BIC pourraient être exemptés de cette mesure, d’après un formulaire publié par l’administration fiscale en mars 2025.
Comme le rapporte Christine Lejoux dans son article pour Capital, publié le 25 mars 2025 : « Dans cette nouvelle version de ce formulaire, destiné à aider les notaires à calculer la plus-value de cession des LMNP, une formulation semble suggérer que le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) serait finalement exempté de la réintégration des amortissements ».
La réforme fiscale du LMNP dans la loi de finances 2025
Un durcissement initial pour tous les loueurs
La loi de finances pour 2025, promulguée mi-février, a initialement prévu une mesure défavorable pour l’ensemble des loueurs en meublé non professionnel. Elle maintient la possibilité de déduire l’amortissement comptable des revenus locatifs, mais impose désormais de réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Cette disposition a des conséquences financières significatives puisqu’elle augmente mathématiquement le montant de la plus-value imposable. Concrètement, l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat devient plus important, ce qui entraîne une hausse de l’impôt à payer.
Une distinction inattendue entre régimes fiscaux
La surprise vient d’un document administratif récent. Le 20 mars 2025, l’administration fiscale a publié une nouvelle version du formulaire 2048-IMM-SD, utilisé par les notaires pour calculer les plus-values de cession des LMNP.
Dans ce formulaire, à la ligne 25, sont mentionnés « les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du Code général des impôts ». Or, comme l’explique Baptiste Bochart, cet article fait spécifiquement référence aux amortissements déduits dans le cadre du régime réel, et non du régime micro-BIC.
Les implications pour les différents types de loueurs
Qui pourrait bénéficier de cette exemption ?
Les propriétaires déclarant leurs revenus locatifs sous le régime micro-BIC, c’est-à-dire ceux dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros, pourraient être exemptés de la réintégration des amortissements dans le calcul de leur plus-value immobilière.
Cette distinction, si elle se confirme, créerait une différence de traitement fiscal significative entre les deux régimes d’imposition des LMNP :
- Les loueurs au régime réel seraient soumis à la réintégration des amortissements
- Les loueurs au régime micro-BIC en seraient exemptés
Une position administrative fragile selon les experts
Le juriste Baptiste Bochart tempère toutefois l’enthousiasme que pourrait susciter cette interprétation. Il précise que « la position de l’administration fiscale apparaît bien fragile, elle n’est supportée par aucun texte officiel et opère une distinction non prévue par la loi de finances pour 2025 ».
Cette incertitude juridique pourrait être source de contentieux futurs entre l’administration fiscale et les contribuables. Il convient donc de rester prudent quant à l’application de cette exemption.
Les contradictions avec la politique de régulation des locations de courte durée
Un avantage inattendu pour la location touristique
Cette possible exemption du régime micro-BIC semble contradictoire avec les récentes orientations politiques visant à réguler le marché des locations touristiques. Le régime micro-BIC, avec son abattement fiscal important (50% à 71% sur les revenus locatifs), est particulièrement prisé par les loueurs de meublés touristiques de type Airbnb.
Comme le souligne Baptiste Bochart dans l’article original : « L’exclusion du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements envoie un signal contradictoire puisqu’elle redonne un avantage à ce régime, et, par conséquent, de l’attrait à la location de courte durée par rapport à la location de longue durée ».
Un contraste avec la loi « anti-Airbnb »
Cette potentielle exemption contraste avec la loi « anti-Airbnb » adoptée en novembre 2024, qui visait précisément à inciter les propriétaires à privilégier la location longue durée plutôt que les locations touristiques de courte durée.
Cette contradiction apparente entre différentes politiques publiques soulève des questions quant à la cohérence de la stratégie gouvernementale en matière de logement et de fiscalité immobilière.
Comprendre le régime fiscal du LMNP en 2025
Les deux options de déclaration pour les loueurs
Pour rappel, un loueur en meublé non professionnel dispose de deux options pour déclarer ses revenus locatifs :
- Le régime micro-BIC : applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an. Ce régime offre un abattement forfaitaire pour frais de 50% à 71% selon la nature de la location.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 77 700 euros de revenus annuels, mais également accessible sur option. Il permet de déduire les charges réelles, dont l’amortissement du bien immobilier.
L’impact fiscal de l’amortissement
L’amortissement comptable représente la perte de valeur annuelle du bien immobilier. En LMNP au régime réel, il constitue une charge déductible qui permet de réduire significativement l’imposition des revenus locatifs.
La réintégration de ces amortissements lors du calcul de la plus-value augmente mécaniquement l’assiette imposable, ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires lors de la revente du bien.
Conseils aux propriétaires de LMNP
Que faire face à cette incertitude ?
En l’absence de clarification officielle de la part de Bercy ou du ministère du Logement, les propriétaires de LMNP se trouvent dans une situation d’incertitude juridique. Voici quelques recommandations :
- Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé dans l’immobilier locatif pour évaluer votre situation personnelle
- Anticiper les deux scénarios (avec ou sans réintégration des amortissements) avant de prendre une décision de vente
- Surveiller les communications officielles de l’administration fiscale qui pourraient clarifier cette question
- Comparer les avantages respectifs des régimes micro-BIC et réel dans votre situation particulière
L’importance d’une stratégie fiscale adaptée
Cette possible différence de traitement entre les régimes fiscal pourrait influencer le choix du régime d’imposition pour les propriétaires de LMNP. Il devient alors essentiel d’adopter une stratégie fiscale réfléchie, tenant compte non seulement de la fiscalité courante des revenus, mais également de l’impact fiscal lors de la revente du bien.
Conclusion
La publication du formulaire 2048-IMM-SD par l’administration fiscale ouvre la porte à une possible exemption de la réintégration des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnel au régime micro-BIC. Cette interprétation, si elle venait à être confirmée, constituerait un avantage fiscal significatif pour ces contribuables.
Toutefois, comme le souligne Baptiste Bochart, cette position administrative reste fragile juridiquement et semble contradictoire avec la volonté affichée par le législateur de réguler les locations de courte durée. Les propriétaires concernés doivent donc rester attentifs aux prochaines communications officielles qui pourraient clarifier cette situation.
En attendant, il est recommandé aux loueurs en meublé non professionnel de se faire accompagner par des professionnels du droit fiscal pour optimiser leur stratégie d’investissement et de cession immobilière dans ce contexte d’incertitude réglementaire.
