Après deux années de forte tension, le marché de l’immobilier tertiaire retrouve une certaine dynamique en 2026. Mais il serait imprudent d’y voir un simple retour à la situation d’avant-crise. C’est le constat principal du dernier rapport Global Real Estate Outlook de JLL, décrypté par Working Life.
Côté investissement, les chiffres sont encourageants : en France, 6,94 milliards d’euros ont été investis en bureaux en 2025, en hausse de 32 % sur un an selon Cushman & Wakefield. Les capitaux reviennent progressivement, portés par un contexte européen plus favorable et une détente amorcée des taux directeurs.
Mais côté utilisateurs, la situation est tout autre. La demande locative reste au plus bas historique en Île-de-France. Avec seulement 1,64 million de m² placés en 2025 — le plus faible volume en vingt ans (hors 2020). Le taux de vacance francilien dépasse désormais les 10 %, contre 5 % avant la crise sanitaire. Plus de 6 millions de m² sont immédiatement disponibles, dont une part significative vacante depuis plus de deux ans.
Le bureau change de nature. Les entreprises recherchent des surfaces plus compactes, mieux situées, orientées services et conformes aux exigences ESG. Les immeubles obsolètes ou mal localisés deviennent des passifs difficiles à revaloriser. Le rapport JLL souligne que 72 % des responsables immobiliers placent la maîtrise des coûts en tête de leurs priorités pour 2026.
L’enjeu énergétique devient également un facteur de différenciation majeur : les bâtiments capables de produire ou de mieux gérer leur propre énergie pourraient générer une valeur locative supérieure de 25 à 50 % par rapport aux actifs conventionnels.
Le point de vue patrimonial : pour les investisseurs en immobilier tertiaire (SCPI bureaux, investissement direct), la sélectivité est plus que jamais déterminante. Le marché se polarise fortement entre actifs prime — Paris QCA, quartiers centraux des grandes métropoles — et le reste du parc qui subit une pression croissante sur les valeurs. Le rendement brut des bureaux reste attractif (4,25 à 8 % selon la localisation). Cependant le risque de vacance prolongée sur les actifs secondaires ne doit pas être sous-estimé.
Source : Working Life 10 mars 2026, d’après le rapport JLL Global Real Estate Outlook 2026 — Lire l’article original
