Les taux des crédits immobiliers poursuivent leur baisse en ce début d’année 2025, atteignant 3,24% en moyenne au mois de janvier. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, cette tendance intervient dans un contexte économique et politique pourtant incertain, marqué par une hausse du chômage et un ralentissement des volumes de crédits accordés.
Comme le souligne Jonathan Blondelet dans son article du 14 février 2025, « les banques maintiennent leur opération séduction alors que les volumes freinent à nouveau, en lien avec la montée du chômage et le contexte politico-économique. Pour autant, l’indicateur de la solvabilité ne se dégrade pas et reste proche de son plus haut sur les 25 dernières années. »
Une baisse des taux qui s’accélère en début d’année
Des taux en recul malgré les prévisions pessimistes
Contrairement aux prédictions de nombreux experts du secteur qui anticipaient une stabilisation voire une hausse des taux en raison de l’instabilité politique française, les chiffres de janvier 2025 montrent une accélération de la baisse. Le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) s’établit désormais à 3,24%, avec une légère différence entre l’ancien (3,22%) et le neuf (3,29%).
Cette baisse s’accentue même par rapport à 2024 : après un recul moyen de 7 points de base par mois l’année dernière, le taux moyen a diminué de 8 points entre décembre 2024 et janvier 2025.
Un comportement inhabituel des banques
L’Observatoire Crédit Logement/CSA qualifie cette situation de « remarquable pour un début d’année », car les établissements bancaires révisent habituellement leurs barèmes à la baisse plus tard dans la saison, pour accompagner le regain d’activité printanier.
Cette stratégie s’explique par la volonté des banques de relancer le marché du crédit immobilier, dans un contexte de politique monétaire plus accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE).
Le contexte économique et monétaire favorable
L’impact des décisions de la BCE
Le mouvement de baisse des taux s’inscrit dans le cadre du desserrement monétaire initié par la BCE. Le 11 février dernier, l’institution a encore abaissé ses taux directeurs de 25 points de base, ouvrant la voie à de nouvelles diminutions en fonction de l’évolution économique de la zone euro.
Fait notable, les récentes turbulences sur le marché obligataire, qui ont provoqué une hausse des rendements en zone euro, n’ont pas incité les banques françaises à modifier leur stratégie de baisse des taux de crédit immobilier.
L’équilibre entre offre et demande
Les établissements bancaires semblent aujourd’hui plus préoccupés par le dynamisme du marché que par leurs marges. En effet, janvier 2025 a marqué un nouvel essoufflement de la demande de crédit, avec une production en baisse de 14,6% d’un trimestre sur l’autre et un nombre de crédits accordés en recul de 19,8%.
Cette situation s’explique principalement par la dégradation du marché de l’emploi et les incertitudes économiques et politiques qui pèsent sur la confiance des ménages.
Évolution des caractéristiques des prêts immobiliers
Des durées de prêt plus courtes
La durée moyenne des prêts accordés en janvier 2025 s’établit à 244 mois, soit environ 20,3 ans. On observe cependant des différences significatives selon le type d’acquisition : 277 mois (23,1 ans) pour l’achat dans le neuf et 254 mois (21,2 ans) pour l’ancien.
Cette durée moyenne recule de 7 mois par rapport à décembre 2024, mais reste comparable à celle observée en janvier 2024. Selon l’Observatoire, cette diminution est un phénomène saisonnier classique, lié à l’affaiblissement hivernal de la demande, mais les niveaux restent élevés par rapport aux deux dernières années.
Répartition des durées d’emprunt
Les prêts de longue durée continuent de dominer le marché :
- 67,1% des crédits sont accordés pour une durée de 20 à 25 ans (contre 67,8% le mois précédent)
- 19,3% concernent des durées de 15 à 20 ans (contre 18,6% en décembre 2024)
Cette légère évolution montre un petit rééquilibrage vers des durées intermédiaires, possiblement en lien avec la baisse des taux qui permet de réduire la durée tout en maintenant des mensualités accessibles.
Impact sur le pouvoir d’achat immobilier
Un coût des opérations en hausse
Malgré la baisse des taux, le coût moyen des opérations immobilières financées continue d’augmenter, limitant ainsi l’effet positif des conditions de crédit plus favorables sur la solvabilité des emprunteurs.
L’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 000 € est aujourd’hui plus élevée de 10,2% par rapport à décembre 2022 et de 21,9% par rapport à décembre 2021, période qui marque le début de la détérioration des conditions de crédit.
Une solvabilité préservée malgré tout
Fait encourageant, l’indicateur de solvabilité de la demande ne se dégrade pas malgré ces vents contraires. Il se maintient même à « l’un de ses niveaux les plus élevés de ces 25 dernières années », selon l’Observatoire.
Les analystes expliquent cette résilience par l’évolution du profil des acheteurs : on observe un retour sur le marché de l’ancien de ménages plus aisés, souvent des « secundo-acheteurs » pour qui la question du taux d’effort est moins problématique grâce à la revente de leur premier logement.
Perspectives pour 2025
Le rôle du taux d’usure
La légère baisse du taux d’usure au 1er janvier 2025, fixé à 5,85% pour les prêts de plus de 20 ans et 5,8% pour les durées inférieures, devrait avoir un impact modéré sur les volumes de crédit.
Les intermédiaires du secteur continuent néanmoins de critiquer la méthode de calcul utilisée par la Banque de France, estimant que le décalage temporel avec la réalité des taux pratiqués est trop important.
Une dynamique contrastée
Dans ce contexte de baisse des taux mais de ralentissement des volumes, les banques devraient poursuivre leur stratégie d’attractivité pour conquérir de nouveaux clients. Cette « opération séduction » pourrait s’intensifier à l’approche du printemps, période traditionnellement plus active sur le marché immobilier.
La poursuite de cette tendance dépendra toutefois de l’évolution du contexte économique et politique français, ainsi que des prochaines décisions de la BCE concernant sa politique monétaire.
