Avec un projet immobilier long terme, ce couple vas se constituer un patrimoine immobilier de 230 000 euros, des rentes de 530 € /mois, pour un effort d’épargne de
225 € chacun par mois pendant 25 ans.
Profil des investisseurs
Couple de 40 ans, tranche marginale d’imposition à 30%, 2 enfants. Leur objectif est de créer des rentes complémentaires pour la retraite en utilisant leur capacité d’emprunt non exploitée.
Le couple cible un appartement de 40m² à Lille d’une valeur de 230 000 €. Le choix de Lille s’explique par sa proximité avec Paris et son marché locatif dynamique, permettant d’espérer un loyer de 780 € par mois.
L’investissement est financé avec un apport personnel de 23 000 € (10% du prix d’achat) auquel s’ajoutent 16 100 € de frais de notaire (7%). Le couple emprunte donc 207 000 € sur 25 ans au taux de 3%, générant une mensualité de 981 €.
Choix stratégique : LMNP au régime réel
Pourquoi choisir le meublé ? L’arbitrage fiscal est déterminant. En location non-meublée, ce couple paierait 47,2% de fiscalité sur les loyers (30% TMI + 17,2% de prélèvements sociaux). En LMNP au régime réel, ils bénéficient de peu ou pas d’impôts grâce aux amortissements et charges déductibles.
Analyse de rentabilité
Recettes et charges mensuelles Les loyers de 780 € couvrent partiellement les charges mensuelles totales de 1 231 €, composées du remboursement de crédit (981 €) et des taxes et assurances mensualisées (250 €). L’effort d’épargne mensuel s’élève donc à 451 € (1 231 – 780).
Bilan au terme du crédit
Au terme du crédit, ce couple dispose d’une rente mensuelle nette de 530 € par mois brut et d’un patrimoine constitué représenté par un appartement d’une valeur estimée à 230 000 € (hors revalorisation).
Trois stratégies s’offrent alors à eux : conserver le bien pour profiter de la rente de 530 € par mois, vendre et réinvestir le capital dans d’autres placements, ou encore utiliser le logement à des fins familiales en y logeant un enfant ou un proche.
Points d’attention : Les calculs présentés sont illustratifs et peuvent varier selon les frais réels. La gestion locative meublée demande plus d’investissement personnel que le non-meublé, et des coûts supplémentaires peuvent survenir (vacance locative, réparations, etc.).
Le choix du LMNP au régime réel s’avère particulièrement pertinent pour ce profil fiscal, permettant de transformer une contrainte (TMI élevée) en un avantage patrimonial.
Chaque situation est particulière, nous vous accompagnons pour étudier votre cas singulier.