Achat immobilier : les précautions à prendre dans l’ancien

Ce bien ancien que vous allez acheter, vous l’avez repéré parmi beaucoup d’autres et l’avez visité plusieurs fois. Est-ce pour autant le bon choix  ? Oui, si vous vous êtes assuré que le prix payé est cohérent avec le marché, que l’état du bien, après inspection, semble ne devoir vous causer aucune mauvaise surprise, et que les modalités de paiement sont conformes aux usages, ce que votre notaire est en mesure de vous confirmer. En revanche, si, pour gagner du temps ou par insouciance, vous avez négligé l’une ou l’autre de ces précautions, le réveil risque d’être difficile.

Prendre le temps de tout vérifier pendant la visite

Une visite, c’est d’abord se mettre à la place du futur locataire et prendre son temps pour tout observer. Pas question de l’expédier en moins d’une heure. Commencez par demander au vendeur de vous fournir des informations de base (superficie, année de construction de l’immeuble, montant des charges annuelles, comptes rendus des récentes assemblées générales de copropriétaires, taxes locales…), puis passez à l’inspection des lieux proprement dite. Repérez d’abord les gros défauts (plafonds fissurés, taches d’humidité, lavabos ébréchés…).

Testez les équipements électriques et les sanitaires, traquez les éventuels cache-misère, tels des murs repeints à la hâte. Assurez-vous aussi que l’exposition plein sud qu’on vous a vantée est bien réelle. Renseignez-vous sur les éventuelles nuisances provoquées par les voisins (célibataire fêtard ou cabinet médical qui ne désemplit pas). Intéressez-vous enfin au quartier. Les commerces, écoles, crèches et espaces verts figurant sur l’annonce existent-ils vraiment  ? Où se trouvent les arrêts de bus ou de métro  ? Quel genre de surprise ce terrain vague vous réserve-t-il : un stade, une piscine ou un ensemble de vilaines tours  ? Certains sites Internet, ceux des mairies notamment, pourront vous renseigner.

S’assurer de la conformité de l’acquisition

Afin de vous décider en connaissance de cause, vous devez disposer de tous les documents officiels (titre de propriété, diagnostics techniques…). Hélas, il faut parfois attendre le jour de la signature pour les obtenir du vendeur. Peuvent alors apparaître des servitudes, comme l’obligation de laisser passer les voisins sur votre cour privée… Fâcheux, y compris pour le locataire, mais il sera trop tard pour négocier une baisse de prix. Alors n’attendez pas le dernier moment pour vous assurer que tout est en règle.

Attention, en particulier, au résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE), sachant que, depuis janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être donnés en location et que, à partir de 2025, ce sera au tour de tous les biens ne disposant pas d’une isolation correcte.

Rédiger une offre d’achat sous conditions

Décrocher un petit rabais sur le prix affiché est habituel lorsque le bien n’est pas en parfait état. Vous l’obtiendrez d’autant plus aisément que vous aurez constaté une surestimation manifeste de sa valeur, en consultant les petites annonces ou l’outil de comparaison disponible sur le site Impots.gouv.fr. Vous pouvez aussi tenter de marchander la commission de l’agent immobilier si elle semble excessive (plus de 5%).

Vous êtes décidé à conclure ? Faites une proposition écrite, limitez-la dans le temps (48 ou 72 heures), de manière à ce que le vendeur ne puisse pas venir vous demander de signer l’offre dans quelques mois s’il n’a pas trouvé mieux, et précisez que la vente ne sera effective qu’une fois l’avant-contrat signé et sous réserve des conditions suspensives (obtention du crédit et date de libération des lieux) qui y seront mentionnées.

Dix jours pour se rétracter après la signature de la promesse de vente

La promesse de vente (appelée parfois compromis) contient les points essentiels du transfert de propriété, tels qu’ils seront repris dans l’acte définitif de vente. Peu d’agences acceptent de vous remettre la promesse avant sa signature, pour une lecture attentive. Pas grave : une fois le document reçu, vous avez dix jours pour vous rétracter. Il suffira alors d’envoyer au vendeur une lettre recommandée, sans justificatif. C’est à l’issue de ce délai que vous verserez un acompte, de 5 à 10% du prix (maximum), que le vendeur gardera si vous revenez sur votre décision. Notez qu’il ne faut pas envoyer cet acompte au vendeur, mais au notaire qui a été choisi, et par virement bancaire, comme le veut la règle.

Se faire assister d’un notaire pour la signature

C’est, en principe, le notaire du vendeur qui rédige l’acte de vente, mais vous pouvez amener le vôtre (les notaires se partagent les frais). Avantage : il pourra veiller à la bonne conformité du dossier de diagnostics, du métrage (loi Carrez) et de l’origine de la propriété.

N’apportez pas votre chéquier, c’est par virement bancaire que s’opère la transaction. Frais de notaire (environ 8%), apport personnel (moins les 5 à 10% d’acompte versé), argent emprunté à la banque, tout devra avoir été viré sur le compte de l’étude quelques jours auparavant. Le notaire se chargera ensuite de payer le vendeur et, le cas échéant, l’agent immobilier.

Notre grille de calcul pour connaître la valeur précise du bien convoité

Première étape pour approcher la vraie valeur d’un bien : relever les prix du quartier, via les annonces Internet (SeLoger, PAP…), l’outil de ­recherche des impôts (Impots.gouv.fr) et le numéro spécial immobilier de Capital de septembre. Pour affiner l’estimation, reportez­-vous ­ensuite à notre grille, et ajoutez ou ­retranchez les pourcentages indiqués selon les particularités du bien. Le ­résultat fournira la décote ou la surcote à appliquer­ au prix moyen constaté.

Les diagnostics ne suppriment pas tous les risques

Performance énergétique, bruit, gaz, amiante, plomb, termites, électricité, état du sol, assainissement (pour un bien non raccordé à l’égout) : 8 ou 9 diagnostics doivent vous être remis par le vendeur. Ils visent à vous informer d’éventuels défauts et à vous donner les moyens de négocier le prix, mais sont toutefois loin de supprimer tous les risques. En effet, en cas d’anomalies, rien n’oblige le vendeur à réaliser les travaux de mise en conformité, sauf dans quatre cas : en présence d’amiante, de plomb, de termites, et si le système d’assainissement des eaux présente un danger pour la santé ou l’environnement. Conclusion : si l’installation électrique est défaillante, la facture de réparation sera pour vous.