Définitivement adoptée après un recours au 49.3, la loi de finances pour 2026 apporte des modifications substantielles à la fiscalité patrimoniale. MySweetImmo a recueilli l’analyse de Delphine Abergel, fiscaliste et présidente de Simulabox, pour décrypter les mesures qui concernent directement les investisseurs et les chefs d’entreprise.e pour votre patrimoine
Holdings patrimoniales : une nouvelle taxe de 20 %. C’est sans doute la mesure la plus structurante du texte. Les sociétés détenant des actifs non opérationnels d’une valeur supérieure à 5 millions d’euros et percevant plus de 50 % de revenus passifs (dividendes, intérêts, loyers, redevances) sont désormais assujetties à une taxe de 20 % sur ces actifs. La liste des actifs est précisée, ils devraient être plutôt rares dans les faits. Les sociétés visées sont celles établies en France comme à l’étranger, dès lors qu’elles répondent à ces critères. C’est un changement de paradigme pour les structures de capitalisation patrimoniale.
La CDHR pérennisée. La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus, initialement présentée comme temporaire, est reconduite tant que le déficit public dépasse 3 % du PIB. Elle impose un taux d’imposition effectif minimum de 20 % (CEHR incluse) aux contribuables percevant plus de 250 000 € de revenus (célibataire) ou 500 000 € (couple). Combinée à la hausse des prélèvements sociaux (18,6 %), la pression fiscale globale sur les revenus financiers atteint désormais 38,6 % — bien au-delà de la flat tax initiale de 30 %.
Pacte Dutreil durci. Les conditions du pacte sont renforcées : le seuil de réinvestissement passe de 60 % à 70 %, le délai de remploi est étendu de 2 à 3 ans, et la durée de conservation est portée de 1 à 5 ans. Les chefs d’entreprise en phase de transmission doivent intégrer ces nouvelles contraintes dans leur calendrier.
Immobilier : un nouveau mécanisme d’amortissement. Le texte crée un dispositif d’amortissement fiscal pour la location nue de logements neufs ou réhabilités (travaux représentant plus de 30 % du prix d’acquisition), acquis entre 2026 et 2028. Ce mécanisme pourrait constituer une alternative intéressante pour les investisseurs locatifs, même si ses contours précis restent à préciser par décret.
Ce qui n’a pas changé : l’IFI reste inchangé, et le projet de taxe spécifique sur les hauts patrimoines a été abandonné au cours des débats parlementaires.
Le point de vue patrimonial : cette loi de finances confirme un durcissement progressif de la fiscalité des revenus financiers et des structures patrimoniales. L’écart se creuse entre l’assurance-vie (épargnée par la hausse de la CSG) et les autres enveloppes. Les détenteurs de holdings patrimoniales doivent certainement revoir leur structuration au regard de la nouvelle taxe. Quant à la transmission d’entreprise, le durcissement du Dutreil incite à anticiper plus tôt les opérations.
Source : MySweetImmo, analyse de Delphine Abergel (Simulabox), 13 février 2026 — Lire l’article original
